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新老地王交鋒：最貴“面粉”每平米已近8萬元
觀地產風雲變幻，還看地王。
過去一年，全國土地成交總量同比下降26%的同時，年度總價和單價地王TOP10門檻卻均有大幅提升，其中總價地王門檻由54億元提高到71億元，增長瞭31%；單價地王門檻由3.4萬元/平方米飆升至5萬元/平房屋信貸三胎缺錢急用哪裡汽車貸款方米，上漲瞭47%。
從2015年8月下旬開始，國內土地市場不斷湧現“地王”，其中80%被“國字號”背景壟斷，他們的融資成本優勢也在無形中推高瞭地價。在房地產格局重塑的大背景下，土地資源開始向央企和國企聚攏。
地王邏輯，被一語道破。房企們正面臨一個“戰略上正確，戰術上沒有選擇”的抉擇—回到一線城市搶地。他們在賭：三五年後的房價，還能上漲甚至翻倍；廉價資金還遠未終結，直至零利率；隻要能拿到足夠便宜的錢，就可以抵消高價拿地的成本。
“囚徒困境”看似隨時到來，政策有情市場無意之下，地王擁躉者如何覺醒？
遊戲與賭局
此刻，坐在時代周報記者對面的黃其森很鎮定，“我們不是錢多、人傻。”他想要傳遞的信號是，深圳這樣容積率的土地，已經很少瞭，我們那兩塊地拿得值！
2015年12月25日當天，泰禾集團近57億元拿下深圳寶安尖崗山片區兩宗地塊，其中一幅折合樓面地價高達7.99萬元/平方米，為2015年全國單價地王；另一幅折合樓面地價也達5.13萬元/平方米，在2015年全國單價地王TOP10中排名第9位。
歲末年初之際，黃其森和他麾下的泰禾集團將地王故事推向瞭一個新高潮。2015年，深圳房價領漲全國，全國住宅單價地王“花落”鵬城也就不那麼意外。值得註意的是，不僅是全國單價地王，2015年全國總價地王也同樣來自深圳—9月，龍光地產以112.5億元拿下的龍華商辦地塊。
在上海東北角“綠肺”新江灣城，新大佬和資本也攜重金登場：2015年11月25日，信達競得新江灣城D7地塊，這是新江灣城近十年裡成交總價和樓板價最高的地塊，分別達72.99億元和4.92萬元/平方米。如果扣除配建保障房與其建安成本，該地塊商品住宅樓板價達6.1萬元/平方米，堪稱上海最貴的單價地王，在2015年全國單價地王TOP10中排名第4位。
在此之前，金融街、華潤及華發聯合體等已屢屢刷新瞭上海的地王紀錄，其中金融街88.2億元拿下的閘北火車站北廣場地塊，是2015年上海總價地王，並在全國總價地王TOP10中排名第3位。
在北京，地王角逐賽更加激烈：2015年8月底至9月上旬僅10天時間，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億元搶得4塊宅地；10月20日，葛洲壩奪下豐臺區樊傢村地塊，樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊，位列2015年全國單價地王TOP10中排名第2位；10月30日至11月2日，僅隔三日，豐臺南苑鄉相鄰位置的地塊樓板價飆升瞭將近6000元/平方米，突破5.6萬元/平方米大關。
北京土地市場，在2015年陷入空前絕後的火熱中。根據克而瑞和中原地產的統計數據，2015年，北京有13塊土地可稱為“地王”，樓板價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗，占所有住宅土地49宗的45%。
據時代周報記者統計，在2015年全國單價地王TOP10中，北京的席位達到瞭驚人的7個；2015年全國總價地王TOP10中，北京也占到瞭3席。
2015年，同樣也是廣州的“地王之年”，在廣鋼新城及金融街區域，地王紀錄屢屢被推翻，其中越秀89億元拿下的廣紙地塊，是2015年廣州總價地王，其位列全國總價地王TOP10第2位。
“每當一輪樓市回暖至某個階段，必定出現地王潮，”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對時代周報記者說，比如2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。2015年8月以來，歷史規律再現。
國傢統計局發佈的數據顯示，2015年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%；土地成交價款6409億元，同比下降26.0%。緣何在全國土地成交金額下降如此大情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？
地王邏輯，被一語道破。房企們正面臨一個“戰略上正確，戰術上沒有選擇”的抉擇—回到一線城市搶地。他們在賭：三五年後的房價，還能上漲甚至翻倍；廉價資金還遠未終結，直至零利率；隻要能拿到足夠便宜的錢，就可以抵消高價拿地的成本。
當前，全國樓市、土地市場已嚴重分化，三、四線城市賣不動瞭甚至虧損，二線城市量多價滯，隻有一線城市如北京、深圳、上海還有機會賺錢，房企怎能不來搶地？
“不是房企能不能算明白賬，而是已別無選擇，要不選擇別的行業，要不隻能押註高端市場。”
北京某房企高管張強（化名）對時代周報記者說，在一線做豪宅也比在三線城市拿地做住宅的風險小，因為現在三線城市供應嚴重過剩，“房企要麼退出這個市場，要麼承擔高價地的市場風險”。
中原地產首席分析師張大偉分析稱，一線城市的保值增值屬性越趨明顯，吸引房企回歸一線城市搶地，未來商品房項目或愈加高端化。
“國傢隊”買傢
洶湧而信用貸款技巧至的地王潮，玩傢集中於央企與國企中。
這一趨勢正越來越明顯，資金實力強大、資源豐富、融資成本低的“國傢隊”房企，成為各方地王的大東傢。
時代周報記者統計發現，2015年全國總價地王和單價地王TOP10裡總計涉及的北京、上海、廣州、深圳、南京等地的17塊土地（部分地塊同時躋身兩張榜單），僅有四塊土地被泰禾、龍光和懋源這三傢民營房企拿下，其餘14塊土地皆歸於“國傢隊”房企麾下，占比超82%。
2015年，全國排名前50的住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元，其中，國企或央企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億元，占比達到瞭61%。而成交價超過80億元的6宗地塊，全部為國企或央企獲得。
中國指數研究院統計也顯示，2015年以來，上海成交的39塊住宅用地中，國企或央企拿地占比達56%；2015年，北京土地市場裡這一占比達79%，成交的49塊住宅用地隻有10塊為民企摘得。
此外，過去三年，北京成交的160塊土地，分別被83傢企業斬獲，其中63傢企業基本隻出現在1-2塊土地的競爭中，另外20傢頻繁出現，且收獲最多。而這20傢企業基本全部為上市房企，其中超過80%為國有企業。
位列2015年北京總價地王前三強的豐臺三塊地，均超過80億元，得主分別為華潤、首開聯合體，中糧、首創、天恒聯合體和華潤、招商、華僑城聯合體。
除瞭拿到地的企業都是“國傢隊”外，在土地競拍現場，幾乎也都是清一色的國企和央企。
11月23日，北京當地老牌國企華遠地產年內首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊，溢價率高達121%。據現場消息，此次競拍共吸引瞭包括城建、華遠、首創、金地商置等在內的12傢房企競逐。
在豐臺南苑地塊出讓當日，與中糧、首創、天恒聯合體爭奪者，包括中鐵建、中鐵諾德聯合體、保利首開龍湖聯合體等。而其“姊妹”地塊得主華潤、招商、華僑城聯合體競爭的，則包括中糧、天恒、首創聯合體、中鐵建中鐵置業聯合體等。
在精細化運作以提升利潤率成為大型房企後規模時代的發展主題時，紮堆在一線城市拿地，成為這些還在尋求規模增長的國資背景房企的選擇。
對於具有國資背景的房企，其最大的優勢就是資金寬裕。在近年典型房企低融資成本排行中顯示，排在前十位的房企中有8傢為國企或央企背景，其中華潤置地的融資成本更是低於5%。
國企或央企間，聯合拿地比例也越來越高。在2015年全國總價地王及單價地王TOP10中涉及的17塊土地裡，有9塊土地屬於聯合拿地。放眼到整個北京，2015年聯合拿地比例為43%，在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。
中國房地產學會副會長陳國強指出，央企國企可以從銀行獲得低利率貸款，而且其他渠道的融資也比民企容易。另外，在一些需要相應政府主管部門審批的融資上，國企和央企也占據有利位置。比如2015年的公司債能得到更低的利率等。
“能夠在主流城市拿到優質地塊的民企越來越少，土地市場的寡頭特點越發明顯，”張大偉介紹，這也預示著，市場交易變成“豪門遊戲”。不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。
錯位又真實
故事裡，始終有一雙看得見的手在翻雲覆雨。
概念炒作、高價地頻繁易主、豪宅空城等關鍵詞出現在同一個區域—新江灣城，錯位又真實。
信達新江灣城地王，未來可能要賣到8萬元/平方米以上才能夠保本，為此開發難度和銷售壓力加大。按照上海鏈傢研究部提供的數據，新江灣城目前商品住宅的成交均價為4.6萬元/平方米，累計漲幅13%，遠落後於同期全上海市商品住宅47%的漲幅水平。
再來看北京，這場豪賭涉及多少項目？中原地產的統計數據顯示，北京商品房住宅進入“頂級豪宅”化，未來單價預期在15萬左右的將有13個項目（樓面價超過5萬），售價在10萬以上的項目在2016年將接近50個，整體入市的頂級豪宅套數有望達到3000套以上。
對比中原地產的另一組數據：2015年，剔除盤古整體簽約的96套，北京10萬+頂級豪宅整體簽約套數有望達到154套；而在2015年之前，年度歷史最高成交是28套，全部歷史成交合計隻有113套。
這意味著，按照2015年以前來測算，北京這些項目需要消化107年；即使按照2015年的頂級豪宅銷售來算，這些豪宅項目的消化周期也將近20年。
北京亞豪機構市場總監郭毅指出，高價地面臨著艱難的去化壓力——北京豪宅項目短期內暴增，而客戶群增長速度則相對緩慢，未來北京的豪宅市場將會出現嚴重的供過於求現象，項目之間的競爭也將非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲壩所拿地塊則將面臨更大的風險。
楊紅旭也表示，被推高的房價已經超出瞭普通剛需和改善的購買能力。雖然北京頂級豪宅有其市場需求，但如果市場持續呈現倒金字塔的供應形式，整個房地產市場也容易出現結構性問題。
值得註意的是，在近期的地王爭奪戰中，一些聯合體出現瞭分裂，開發商陣營關於房地產後市的判斷產生瞭分歧。
以83.4億元成交價晉身北京總價第三高的北京豐臺區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生後一小時即傳出瞭華潤、招商因為拿地成本超過預期有意退出的消息。
穆迪在研究報告中曾直指，房企合作拿地可能帶來三種風險：一是降低企業的透明度，緣於公司的財務報表對於合作條款的披露不夠詳細；二是導致合資夥伴發生爭議；三是可能承擔一些隱含的合約義務。
本文來源：時代周報 作者：賽亞
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/16/0112/06/BD41DA7000253B0H.html
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