險資訴求與管理層理念沖突 房企未來會"失控"嗎?
上海交通大學房地產金融俱樂部主任王成感嘆：“這已經是一個房地產為金融打工的時代瞭。”
其實，資本與企業創始人、經理人之間的沖突在各行各業都有不可調和的一面。此前轟動上海灘的上海傢化內鬥風波，就源於資本大股東平安信托的進駐。最終，執掌傢化28年的葛文耀被平安信托罷免瞭董事長職務，前總經理王茁也被解聘。王茁在內部郵件中痛斥平安信托“清理門戶”，稱其為資本的“傲慢與短視”。
平安、安邦、前海等資本股東未來成為房企實際控制人時，資本與職業經理人的沖突會不會改變企業原有的運營、考核方式，進而作用於房企的產品？又將會在企業內催生怎樣的化學反應？
兩種訴求的沖突
資本與職業經理人對利益的偏好和風險結構是不一樣的。資本與企業管理層最大分歧在於，管理層更多地把企業當作長期的基業來做，資本則傾向於中短線的投資，在短期內要看到回報。
對此，王成表示，金融業的思維是互聯網化的，而房企的思維是工業化的，二者的沖突是思維方式的不同。
“險資對於收益的考量與他們的風險和資金結構要匹配，但終究還是要看特定時間段的凈資產收益率（ROE）。這個目標與管理層做品牌、做產品在特定時間段是有矛盾的，這個矛盾也許會影響到房企對特定品質的追求。”睿信管理咨詢總裁薛迥文認為，“長期的產品研發和品牌形象的建立，這些耗時耗力的項目不是險資關心的。”
在薛迥文看來，這一考核目標的變化給房企未來帶來的最大變數將體現在拿地上，“險資掌控下的房企拿地會更為謹慎，未來的投資或許會縮減。”由此看來，險資會謹慎評估是否參與高價地塊的爭奪，對於投資回報周期長的城市和區域也會謹慎進入。
業內人士普遍認為，險資青睞的產品是能夠給企業帶來短期充裕現金流的產品，還能帶來較高的估值，從而幫助險資加大杠桿進行再融資，同時也能在股價上有所反映。而這些一旦與房企管理層原台北土地信用貸款設定貸款全省皆可處理本的產品理念沖突，就會在企業內部產生摩擦。
管理層與險資相互妥協？
“留給經理人和資本解決問題的時間沒有那麼長，在我看來也就是三年。他們也未必有耐心做這事情，最終的解決方式或許是簡單粗暴的。”薛迥文說，資本、經理人一拍兩散是一種可能；另一種可能是企業核心管理層達成某種利益上的妥協，形成某種股權讓渡的方案。
王成則認為，從企業長遠利益看，這種產品觀念的不一致，最終都會調和。“企業說到底都是要為股東服務。資本的回報率和企業經營不是絕對沖突的。險資的資金成本較低，從某種意義上來說，他們可能更願意以價格和品質來獲得市場的認可。”
“險資不是來輸血的，是來搶錢的。”薛迥文表示，險資會繼續盯上那些流動性比較好、容易變現的地產資產和現金流。實質上，險資看中的不是房企的品牌力和產品力，而是企業的變現能力。險資的風險偏好與股市投資者或銀行借貸都不一樣，是在利用風險和投資結構的不匹配來獲取優質資產。
“萬科有沒有王石，對險資來說不那麼重要，重要的是萬科的土地資產。”薛迥文說，管理層最大的悲劇就是把公司送上瞭標準化運營的軌道後，自身存在的價值就不大瞭，因為已經把個人能力沉淀為組織能力。
在王成看來，運營和財務指標健康的百強房企，以及在資本市場價值被低估的藍籌股會繼續受到險資的追逐。
本文來源：每日經濟新聞 作者：包雨朦
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
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