二手成交陷阱多 急於求成易中招
新"國五條"細則明確提出瞭"按轉讓所得的20%計征個人所得稅"的措施後，全國各地二手房交易量激增，為瞭避免高額的稅收帶來持有成本的增加，許多業主想在政策正式實施之前將手中的房產放出，也有許多買傢為瞭"避漲"而搶著過戶。
法律專傢提醒，乘著市場混亂，在近期二手房成交市場中，存在陷阱或欺詐行為的風險明顯增高。"有心"之人想要渾水摸魚獲得更多的利益，而業主急於將房產拋出就很容易掉進欺詐陷阱。
二手過戶增多市場暗藏風險
記者近日在廣州多個房地產交易中心采訪時發現，在"國五條"細則發佈後，廣州二手房交易市場明顯升溫，大量二手房交易選擇近期過戶，廣州二手房交易登記日均收件量達到722宗。某房地產交易中心負責人告訴記者，今年年後二手房交易過戶量比以往同期多瞭兩倍左右，新增房源也將近四成。"很多人都擔心"國五條"新政細則正式發佈後買房的價格會升高，所以這段時間不少業主排隊過戶。"
和買傢一同到房管局辦理過戶手續的李先生告訴記者，他是來賣房的，和買傢早在年前就談好瞭，但一直沒時間來辦手續，眼看政策要變化就趕著來瞭。"'國五條'實施之後再賣，虧的肯定不止這點錢瞭。"記者看到，整個房管中心彌漫著一種焦急、緊張的情緒，排隊過戶的多數人都是一臉急切。
同樣是來過戶的王先生一臉興奮的告訴記者，他剛剛和業主達成協議，現在來辦理過戶。剛剛參加工作二年多的王先生為瞭買房取出瞭所有積蓄還向銀行貸款。王先生表示自己收入不高，現在有機會以較低的價格購買到心儀的房子很開心。
業內人士指出，目前二手房市場上彌漫著"過戶潮"，業主"急"於拋房，購房者也是"急"於入手，整個市場都籠罩在"急"的光環下，然而二手房交易涉及信貸，辦理起來極為繁瑣，一旦心急，可能會陷入交易陷阱。
另一方面，對於這次"史上最嚴厲的調控"，很多人都是措手不及，被迫入市，對於交易的準備工作備案不足，再加上市場過熱很容易讓業主和購房者頭腦發熱，交易陷阱的溫床自然而然的形成。
交易陷阱叢生心急就有隱患
由於"急於求成"，不少購房客忽略瞭最重要的看房和核實的過程，蒙受瞭一些不必要的損失。
剛簽訂購房協議前來辦理過戶的王女士就遇到瞭這種情況，由於過於心急，他被中介騙走瞭2萬元定金。王女士告訴記者，她看中瞭一套學位房。在簽訂購房協議前，中介要求與她先簽訂定金協議。因為急於購房，王女士沒有多想就交瞭兩萬元定金，後來查明這套房子的學位已經被使用，王女士不得已放棄瞭這套房子，但在索要定金時，中介稱因為她違約，拒絕返還兩萬元。
王女士目前仍在向中介討要定金，但由於合同上並沒有註明"學位沒有被使用"的相關字樣，王女士要回定金的希望渺茫。專傢建議，購房者在購房之前一定要對房子做出完整完全的評估，買學位房一定要確認學位。
此外，由於急於過戶的人很多，中介亂收費的現象也有所抬頭，因為擔心政策的影響，近期在二手房市場上，賣房者大部分都是希望買方通過"轉按揭"的方式盡快完成交易，一些中介機構就借機多收數千元的"加急"費用以安排相關手續，而此前根本沒有這項費用。
記者最近就收到正在賣房子的孔女士的爆料，因為害怕"對賣房差價按20%征收個稅"的政策落地後持有成本增加，她想在近期就把房子賣掉，也很快找到瞭買傢，但因為要辦理"轉按揭"，中介讓她交1000元的"加急費"，讓她感覺有坐地起價的嫌疑。專傢建議，買賣雙方在進行二手房交易之前，應該詳細瞭解交易流程和相關稅費、中介費用的計算辦法，做到心中有數，才能防止一些不法中介利用買賣雙方信息不對稱和急於求成的心理而借機亂收費。
市場糾紛增多呼喚監管加強
隨著成交熱潮的來臨，一些違法現象又開始抬頭，各地房管局都出現瞭黃牛黨倒賣房地產交易中心號碼，就是違法現象之一。
記者瞭解到，隨著成交量的增加，二手房地產市場糾紛也是水漲船高。記者從有關部門瞭解到，近期出現的與二手房有關的交易糾紛有所增多，涉案金額也在逐漸加大。專傢警言，如今由於政策來臨前的特殊情況，二手房市場出現瞭成交高潮，而這種成交潮正式考驗市場自凈能力的關鍵時機，但交易市場展現出的混亂叫人失望。"國五條"的正式上馬之後，二手房市場可能將進入長時間的蕭條。如今暴露出來的各種問題，對於本已較差的消費者信心必然又將是一次無情的打擊，對於本身處於高速發展時期的房地產市場可能會產生一定的影響。
而對於現在"急切"入市的買房者和賣房者，專傢提醒，如今二手房市場魚龍混雜，雖然有法律法規對市場進行管理，但在如此大量的入市的情況下，還是會很容易出現管理上的死角。所以無論是賣房者還是買房者，在市場過熱的情況下都應該保持清醒的頭腦，謹慎對待，如果急於求成就很容易掉進交易陷阱，那就得不償失瞭。
二手成交
維權攻略
大直區房屋借款
案例1：賣房者並非房主
2012年6月，蘿崗區市民張先生從李先生手中買瞭一套二手房，雙方就各方面達成一致後簽訂瞭購房合同，張先生支付瞭一部分購房款。但在辦理過戶時，張先生才知道這套房屋的出賣並沒有經過房屋共有人、李先生妻子的同意。後來李先生妻子就此起訴至法院，法院最終判決該房屋買賣合同無效。
目前二手房交易市場上有不少與張先生遭遇相同的情況。不少賣房者，並非房主，隻是共有人或者隻有使用權。買房者如果找不對人導致合同無效，不僅購房努力宣告白廢，還有可能帶來經濟上不少的損失。
事實上，二手房交易中，不僅有"假房主"，還有假房產證、假信息等。二手房交易中，經常出現房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出瞭定金並與賣房人簽瞭合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然後以各種理由騙取購房者信任，將本不屬於自己的房子賣掉，拿到購房款後跑掉。購房者要認真審查"二手房"轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。
還有一些購房者對二手房賣傢拿出的房產證沒有一絲懷疑，結果掉進"假房產證"的陷阱，造成"錢房兩空"。而且，現在一些假房產證做得非常逼真，隻有專業人士才能辨出真假。業內人士建議，買房人最好到房屋產權交易中心查看該房屋的產權證是否真實。
對策：購房人可以到房管局產權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產權也存在風險。如果存在房產的共有人，購房者還應要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認；購買二手公有住房，應取得共同居住人同意。
案例2：隱瞞房屋真實情況
王女士準備在步行街開店做生意，過完年後她就開始留意合適的店面房源。二月份，她看到一傢中介公司登的房源廣告中，有一套店鋪比較滿意的，根據廣告中的描述，該房源面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，而且有兩個房間。綜合這些條件，王女士覺得這套房源做店面房還蠻合適。
但經紀人第一次帶李女士去現場看房的時候，問題就開始出現。經紀人表示房東出差瞭，手裡沒有房子的鑰匙。但當時王女士從外面看房子的時候就發現，從門面的梁柱來看，這套房子應該是單間的。但是經紀人就解釋說，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，裡面是打通的，肯定是雙開間，王女士選擇相信經紀人的話。
之後王女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經紀人表示現在想買這套房子的客戶很多，如果王女士有意買這套房子，現在可以先交訂金，如果成交瞭充抵房款，如果不成交可以全額退還。李女士想想自己也沒什麼損失，於是交瞭訂金。過瞭幾天，中介通知她可以去現場看房，這次李女士進到房子裡面，發現根本就是單開間，當她詢問經紀人的時候，經紀人表示是自己弄錯瞭。但當王女士決定退瞭這套房子的時候，前面一直服務態度很好的經紀人就翻臉瞭，不肯退還訂金。
對策：中介常常為瞭更好的脫手房源，經常會誇大房源的好處，消費者如果不做實地考察就會中計，而有些中介還會和賣房者合謀來騙取消費者的定金。購房者最好的做法就是一定要在簽協議和給定金之前做好實地考察，這樣才能更好地避免被騙。
案例3：中介合同有陷阱
去年10月，張女士逛街時看到一傢房屋中介公司的宣傳欄，就進店內詢問房源、房價等信息。中介公司業務員告訴張女士，現在就可以帶她去看房，並讓她在一張空白欄中填有字跡的紙上簽上姓名，並聲稱這些是委托中介幫張女士找房子的憑證。
張女士沒在意文件的內容，也未留存復印件，就簽瞭字。中介服務人員隨即帶張女士去看瞭附近一小區的某房屋，並讓張女士在《看房確認書》上簽字。張女士因有急事，也沒太在意，沒有閱讀內容就匆忙簽字離開。
一個月後，張女士發現另一傢房屋中介公司也有此房屋的備案，即通過該中介公司，與房主聯系，簽訂瞭房屋買賣協議，辦理瞭房屋過戶手續。
不料，數天後張女士竟接到瞭法院傳票，第一傢房屋中介公司要求張女士承擔雙倍傭金，即近6萬元的違約金。"我隻是看過一次房子，怎麼就違約瞭呢？"張女士怎麼也想不通。庭審中，第一傢房屋中介公司提交瞭《求購委托協議》和《看房確認書》等證據。這兩份文件上寫著："在委托期限內或委托終止後6個月內，若甲方私自或者委托其他中介機構與乙方曾經介紹過的客戶簽訂買賣合同，則要承擔雙倍傭金的違約責任。"法院最終認定此協議及違約條款均有效，張女士應當承擔違約責任。
對策：大部分二手房都是通過中介來成交的，為瞭快速達成買賣協議好提取中介費，部分不法中介經常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要註意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應隻註重房屋本身的價格，還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約，買方可依據此來維護權益，要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單，如二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金和手續費等問題。
案例4:"陰陽合同"鬧糾紛
朱先生看中一套面積約120平方米的二手房，業主開價實收180萬，要求買傢支付業主的全部交易稅。由於物業總價不低，加上業主持有房產證不足2年，賣傢稅費僅個人所得稅及營業稅就是一筆不菲的支出。朱先生很喜歡這套房，但總價及交易稅費加起來又覺得太貴瞭，已大大超出其預算范圍，因此一直對交易與否猶豫不決。通過幾次交涉，業主顯然已摸透瞭朱先生的疑慮，為瞭盡快達成交易，王小姐便暗示朱先生可在辦理過戶手續時，將成交價報低一些，這樣稅收部分就可以大大減少。為增加朱先生的信心，業主還說自己當初購買這套物業時，就是采用這種"陰陽合同"的方式，報低成交價並成功過關，這次雙方口徑一致，肯定能少繳不少稅費。朱先生聞言不禁打起瞭小算盤，如果報低成交價，可以交少幾萬元的稅費，於是便爽快地簽署瞭房屋買賣合同。
隨後，兩人按80萬元的成交價申請辦理過戶手續，朱先生以為肯定沒問題。誰知由於成交價過低，房管局按評估價110萬依法征收稅費。這樣一來，需支付稅費總額比預期多出2萬多元、之後朱先生將王小姐告上瞭法庭。
對策：簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應納稅款的，屬於偷稅行為，若被查出，需承擔相應的法律責任。拿低額合同去登記，購房者以後若再轉讓該房產成本隻能以低額計算，個人所得稅等稅賦可能大幅增加。而且簽訂"陰陽"兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的經濟損失。購房者和賣房者切記別選擇簽訂"陰陽合同"。
案例5：中介扮買主吃差價
楊先生介紹，去年想賣房子，於是找到一傢中介。他想賣80萬元，經紀人稱這個價格很難出手。果然，幾天後，他接到經紀人的電話稱，房子完全無人問津，如果降5萬元，可能就有人上門看房。抱著試試看的態度，他讓經紀人把價格降至75萬元。一天後，經紀人稱，有一個買傢很想買這套房子，但是隻肯出72萬元，如果楊先生同意，該買傢可以一次性付款。楊先生覺得有點不靠譜，在他再三追問下，經紀人稱是店裡一個經紀人想買給自己住。楊先生留瞭個心眼，便利用周末多走訪瞭幾傢中介，發現附近同樣面積的房子，成交價沒有低於78萬元的。
第二天，楊先生打電話告訴那傢中介，自己的房子不賣瞭。然後，他在網上以個人售房的名義發佈一條信息。不到半天時間，那套房便以79萬元的價格，找到瞭買傢。
一些中介經紀人在找到價格較低的房源時，往往還不斷向房主壓價，如果房主急售，真的同意瞭這個較低的價格，店裡其他經紀人就會扮作買房人與房主簽合同。然後通過委托公證等方式，再次加價將房子出售，賺取差價。這種方式比前些年直接現金收房、再轉手的方式更隱蔽。
對策：最好堅持買賣雙方、中介三方見面、透明交易。值得一提的是，往往在房產過戶時，買賣雙方仍未見面的一般都有問題，過戶時也要核實對方身份，確認成交價格。在無法見面的情況下，要求中介公司出具賣方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權利范圍。同時，在合約上清晰註明交易雙方的詳細個人資料，若發現合約上某些項目不符時，買、賣方應咨詢清楚才可簽下自己的姓名。
再就是要多方瞭解信息，二手房價因受房齡、位置等眾多因素影響而不同，買、賣雙方應瞭解周邊房子的價格是多少？近期房子是否會升值？以此大致估出自己所需售賣房子的價格。
案例6：二手房合約陷阱。
去年11月準備購買一間二手商鋪的王先生在簽訂合同時，發現瞭一張"補充協議"，仔細閱讀補充協議時，她被合同上的霸王條款嚇倒瞭。合同上寫道：對於共有部位，"按照雙方合同或協議的約定確定權益歸屬，沒有約定的歸屬賣方所有"；"車位、車庫、遊泳池、架空層等區域的所有權、使用權、經營收益權歸賣方所有"；"本項目內任何公共地方和共有部位或其他共有服務設施、設備張貼廣告、通告、招貼以及安裝招牌等固定設施的相關權利及廣告經營權益屬於賣方所有"等等，王先生當即提出終止交易。
除瞭簽訂合同時的"霸王條款"，甚至有業主在簽訂合同後騙出買傢手上的合同然後修改合同。在廣州某媒體工作的盧先生就遭遇瞭這種情況，他租住瞭一間二手房四年多，今年房東突然提出房子要終止出租，收回自住。並在此前在盧先生持有的租房合同上做瞭手腳，私自劃去瞭"單方面解約時需要支付違約金"的條款。
對策：買傢在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發現立即當面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的塗改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，盧先生可以申請法律程序。
專傢說法
二手房買賣雙方都要當心
二手房市場陷阱眾多，購房者和賣房者如果能夠事先做好功課，就可以有效的規避風險。
專傢提醒，對於賣房者來說，規避風險要做到以下幾點。首先，選取品牌中介。雖然隨著二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規范，但現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據一位業內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規范；另一方面房源也比較充裕。建議賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除瞭能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性，避免帶來後顧之憂。
第二，交鑰匙要謹慎。許多二手房房主同中介公司簽訂瞭合同後，為瞭避免一次次看房的麻煩，就將自己的鑰匙交給中介公司。專傢提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。此外許多中介公司也並不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便瞭中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持瞭謹慎態度。
第三，不要輕易提前交房。在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦貸款專家-申請房貸條件分享如何全額貸款買車買房的方法！妥過戶手續前入住。專傢提醒，即使簽瞭購房合同，在過戶手續沒有辦妥之前，對於提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間裡還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生後，由於現行法律以"保護現居住者"的權益優先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。
第四，合同細節要講清。一些經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住後仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。
因為買賣雙方經常會出現缺乏房屋交易的經驗的情況，在交易過程中往往會比較註意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上則不甚關註。如果這些細節問題在簽訂合同前就事先約定好瞭，就不會產生這些"後遺癥"瞭。
最後，市場上也有一部分屋主的二手房交易並不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買傢。對於這樣自售二手房的現象，專傢提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。
對於買房者來說，購買二手房也有幾個註意事項，首先與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。在選擇中介時也應盡可能選擇品牌中介。
然後就是買房人在買房前要充分瞭解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重房貸雲林古坑房貸簽訂合同。在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
最後，為瞭瞭解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商瞭解情況，最好到現場看房，並對出現質量問題如何承擔責任等內容作出書面約定。
此外，法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議購房者不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。
(南方日報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-24/09121973568.shtml
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